近几年，我市（深圳）一些老旧住宅区里总能看到多个开发商摆个台、拉个横幅，挨家挨户敲门拉票，争取小区的改造资格，业主们不甚其烦……这种现象今后将一去不复返了——昨天正式出台的《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称《细则》）规定，以旧住宅区为主的城市更新单元，应当由区政府组织开展意愿征集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门申报并组织居民选拔改造主体，开发商不得进驻旧住宅区挂牌收集业主改造意愿。

　　“市级层面主要负责政策制定、计划和规划的整体统筹，区级层面主要负责项目实施与监管。”

 

　　作为《深圳市城市更新办法》的配套性规定，《细则》在五大方面体现了创新突破。市规划国土委副主任薛峰介绍，《细则》的第一大创新是要求城市更新项目通过用地贡献、拆迁责任捆绑、保障性住房配套等多种方式承担社会责任。其二是缩短工作时限，加强进度监管。其三是在各个环节实现城市更新的公众参与，保障权利人的知情权、参与权。其四是坚持市场运行，强化政府引导，区分项目类型选择最合理的推进模式，并明确相应的政府定位和管理深度。其五是明确部门分工，市级层面主要负责政策制定、计划和规划的整体统筹，区级层面主要负责项目实施与监管。

　　用地面积多大的才能纳入拆除重建类城市更新？《细则》规定，城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于１００００平方米；城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地，应大于３０００平方米且不小于拆除范围用地面积的１５％。

　　“不再允许开发商自发进驻小区设立各类‘改造办公室’、私自发布公告、进行意愿征集、签订改造补偿协议等。”

 

　　对于旧住宅区改造，《细则》特别强调，这类城市更新单元，应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门进行计划申报。在城市更新单元规划经批准后，由区政府组织制定搬迁补偿安置指导方案和公开招标方案，经占建筑物总面积９０％以上且占总数量９０％以上的业主同意后，公开选择市场主体。市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，方可形成单一主体。

　　按照这一规定，全市旧住宅区将优先通过综合整治等方式改善居住环境，对于环境非常恶劣、配套设施极其缺乏确需进行拆除重建的，应当由区政府及其相关部门组织开展前期工作，不再允许开发商自发进驻小区设立各类“改造办公室”、私自发布公告、进行意愿征集、签订改造补偿协议等，计划受理单位也不再受理市场主体上报的旧住宅区改造申请。

　　“建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行城市更新。”

 

　　关于实施主体和项目监管，《细则》规定，城市更新单元内项目拆除范围内存在多个权利主体的，只有当所有权利主体的相关权益转移到同一主体，形成单一主体后，方可由该单一主体向区城市更新职能部门申请进行实施主体确认。只有经确认的实施主体才能办理相关规划、用地、建设等手续并实施项目开发建设。

　　建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行城市更新；建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。

　　“政府征收的范围是危房集中、基础设施落后的区域……政府收购有直接补偿、委托市场主体进行补偿、通过捆绑招拍挂方式进行利益分成等三种模式。”

 

　　在具体实施过程中，有一些因搬迁谈判未完成等原因未能确认项目实施主体，从而阻碍了城市更新进程。对此，《细则》细化了政府征收、政府收购两类政府组织实施类项目的适用情形及程序。其中，政府征收的范围是危房集中、基础设施落后的区域，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》办理；政府收购有直接补偿、委托市场主体进行补偿、通过捆绑招拍挂方式进行利益分成等三种模式。

　　拆除重建类城市更新项目在城市更新单元规划批准两年后，仍因搬迁谈判未完成等原因未能确认项目实施主体，经综合判断确有实施的必要性和紧迫性，且符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定的，可以优先纳入征收范围。

　　薛峰表示，深圳市的城市更新始终是政府引导、市场主导，这是主要趋势，也是一个方向。但是，在两种情况下，政府可以适当介入实施城市更新。一是根据城市发展，有一些重点城市发展地区并没有纳入优先考虑范围，比如前海地区、坪山、光明地区，这些地区很多一线品牌开发商目前兴趣不大。二是出于民生考虑，有些地方确实存在安全隐患，比如水浸严重、海沙楼等，或者配套不好，市场又不是很关注的地区，政府也可以适当介入。

　　此外，为贯彻低碳、绿色的更新理念，《实施细则》细化并严格限定了可以申请进行拆除重建的情形，要求优先通过综合整治、功能改变等不涉及整体拆建的方式进行城市更新，并将综合整治的范围由单一的城中村扩展到各类旧区。